大闸蟹 工业区 昆山不应只强调上海距离

04年我们搜房网的看房团来花桥的时候，这里还是绿地集团的在建工地，现在5年过去了，我们看到这里除了住宅，还有很多的高档酒店、酒店式公寓等等，最近搜房网有一个调查，调查结果里有将近80%的人都是非常关注花桥，原因非常的有意思，说上海的房价太高了。另外在说到花桥的投资价值的时候，有35.21%的人认为轨道11号开通以后，花桥将成为下一个房地产增长点。作为有多年经验，又经历过台湾房地产沉浮的业内人士，蔡老师是如何看待花桥的？阳澄湖大闸蟹

中华两岸商机促进会理事长 蔡为民先生

【蔡为民】：刚刚梁老师说到的，我也讲一个小道消息，随着上海的发展，按照目前，包括像是南汇并为浦东的一部分，那么在上海整个未来的发展过程当中，刚刚梁老师也提到有300万人口的导入，我所听到长期的计划，上海会仿造东京建都，变成上海都这样的规划，之前有动静，目前还不是很明显，但是那是一个必然的趋势。

就我个人跟昆山甚至于花桥，我觉得是很有缘分的，因为在99年我们就组了很多考察团到昆山，尤其是花桥，那个时候，是荒林一片，当时只是一些当地的领导接待我们，给我们做了一些简报，我们也不知道在哪里，就知道一大片，在经历这么一段时间的发展，至少整个花桥的发展初具规模。作为一个台商的立场，跟昆山有源，也跟昆山叫小台北有很密切的关系，当初我们做考察昆山是必要到的一个区域，也有一个独特的发展模式，尤其在今天我个人认为昆山跟台北它的关系更加的密切。大闸蟹

另外，刚刚大家都有提到，上海向西发展的趋势，其实已经变成现实了，随着大虹桥交通枢纽的落实，进入到从上海出来第一站就是昆山，我个人认为，或许不见得在这种场合讲，我个人认为，不管是高速铁路也好，或者是城际铁路也好，在这些交通系统当中，往往昆山都被设一站，如果你从实际距离来看是很不必要的，出上海先到昆山，因为昆山聚集大量的台商，然而实际上是不是这样我不知道，只是我非常的奇怪，昆山、江苏都要有一站，而且彼此都非常的近，车子刚起步就要停下来，即使是动车组，我常常跟代表的朋友讲，他们觉得非常的不可思议，我们到昆山也做了很多策划案，有段时间我们常常做动车组到昆山，在座的各位都知道，18分钟就可以到昆山，那种感觉是非常不一样的。所以在这样的发展态势、长三角一体化发展的态势下，昆山又是向西发展第一步，当然昆山的发展前景绝对是值得期待的，而且我个人认为，18分钟的交通，它是一个距离，通过快速道路系统的连通，区域的概念其实是被打破的，就跟地铁的状况是一样的，从上海火车站等于算是上海的市中心，到山的18分钟，可能到金山都需要180分钟，再加一个零，所以道路的距离跟实际的距离，通过刚刚提到的高速公路的改善有非常大的不一样，住昆山比住在上海任何区域都方便，甚至比住闵行都方便，即使它有地铁。这是我认为昆山值得我们期待的地方。大闸蟹

下面讲一下我个人对于昆山的了解，昆山也有一些盲点，当你告诉任何一个人，不管他在上海还是台湾，或者去告诉上海人，都会得到同样的答案，你去问一个上海人，在你的心目当中提到昆山你会想到什么，大家的想法都是一样，第一你会想到大闸蟹，第二想到工业区，这两点是它的优势，说明它的工业发达，产值很高，大闸蟹又是昆山的代表性的产物。反过来我们也可以发觉，昆山的休闲地产，我所了解一直做的都不成功，为什么呢？大家想到我今天做昆山就是吃大闸蟹，大闸蟹又有季节性，9、10月份去才有道理，所以在那里有一个做的很好的酒店，我了解大概也只有在大闸蟹生产期住房率是很好的，其他的时间都非常的惨淡，但是这跟昆山的实际情况是不是吻合？这是值得我们探讨的。大闸蟹

另外一个值得探讨的问题就是工业区，当大家想到工业区的时候，联想到的又是什么？污染，好像它是相对的。刚刚赵主编也提到，很多人对昆山寄予了厚望，认为它的发展潜力很大，这是因为它的房价低，我研究房地产20多年，我认为昆山有很多房子都是空置的，这是很可怕的，最近我接触8成的案子，他们问我，大闸蟹是非常脆弱的，河里只要有一点点污染，它就会死掉，你会问很多的人，他们都不知道会这样，所以阳澄湖的水是非常好的，不能有机动船的时候，我说这些我不知道，做了这么多年房地产，我都不知道，所以有多少人知道我非常的怀疑。这是水质，空气也是一样，当然我不知道花桥怎么样，开发商告诉我，8成的空气质量，在整个长三角你要找到比它好的非常难，其实是非常适合于居住的一个板块，但是到底有多少人知道，我建议搜房做一个调查，你今天到昆山买房，到底是投资还是买房，如果10个里面有7、8个都是投资市，我认为那不是好事情。关键是昆山真如人们所想象的是一个重污染地区，空气、水质很差的地区，我们不能来，我认为昆山可以调整一些做法，而不是单纯的强调它跟上海的近距离，因为上海跟它的近距离是大家都知道的，而我们在很长时间的诉求，到上海做的任何诉求都是锁定在交通，那是一个顺向思考的操作模式，能够达到多少效果，是值得怀疑的，就是因为没有太大的效果，我个人认为，就一个消费者他到昆山买房，往往是一个不得以的问题，因为上海的房价太贵买不起，所以来到昆山，这是一个被动而不是主动的，就跟美国一样，美国现在的房地产发展已经进入到所谓企稳阶段，有一个重要的指标，纽约的房价也下跌了，说明它已经基本跌停了，基本要走稳向上，最坏的区块都开始企稳了，当然从纽约如同上海一样，先跌的一定是周边，当这一轮结束的时候，昆山给真正的印象没有调整，我认为它会是一个重灾区，我认为尽快要把昆山的优势做一个更好更凸显的活动方式也好，不管通过搜房也好，让更多的老百姓知道，让他认为今天我要休闲、养身，不一定要养老，有的地方最怕养老，很多人的印象都是老人家要去的地方，大家都不喜欢跟老人家在一起，当人们想到休闲、度假、养生、居住，他会想到昆山，而不是说，它是一个低房价的洼地，我想到昆山，这是有差距的。阳澄湖大闸蟹

我个人判断基于上海在金融海啸的冲击之下，上半年，上海的GDP是创历史新低，只有5%多，中央重来对于上海都是非常的不买账，但是这次买账了，所以在3、4月份赋予上海的双中心的地位，这是上海千载难逢的发展机会。我提供一个数据给大家参考。上海占全国GDP4.6%，而今天作为国际金融中心，作为一个国际金融中心，跟整个国家的总量GDP相比都是在20%-50%，伦敦、东京、首尔都是这样的，所以当上海自己在十一五计划当中说自己要成为四个中心的时候，那个叫做笑话一句，因为只有4.6%，凭什么说你要成为四个中心，那个距离太遥远，可是今天是中央说，你在2020年要初步建成双中心，这个劣势就变成优势，你的4.6%距离20%还有很大在十年过程当中还有很长足的进步等你前进。所以在这样的态势之下，我个人认为，上海在未来的十年会有非常快速的增长，而在这种快速增长的情况下，昆山也值得把握这个非常好的契机，但是是不是要始终沦为附带的区块，始终成为被动区块，这个可能是更加值得深思的问题，当然我也不认为未来的十年到2020年整个上海都是一直突飞猛进，这个也不太可能，可能会在明年的5月份出现一波打压的行情，这是我的认为，因为现在上海非常缺钱，你让他打压，他没有钱，你打压，他没有税费，所以在这样的情况下，我个人认为不至于在明年4月之前采取过激的行为，4月之后，它必然要采取过激的行为，否则无法遏制市场的预期，预期要不断被推高，这样使得交易更加的困难，迫使政府必须要采取相应的手段，以上就是我的观点。

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